Grundbuch

Grundbuch - Was dieses Verzeichnis verraten kann

Der Immobilienkauf ist mit einer Vielzahl von Stolpersteinen gepflastert. Wer sich nicht genau informiert, kann im Abseits stehen. Sie haben sich bereits ein Objekt ausgesucht? Dass ist es Zeit, noch vor dem Unterfertigen eines Kaufvertrages das Grundbuch einzusehen. Bei Liegenschaften können die Eigentunms- und Rechtsverhältnisse komplex sein. Umso wichtiger ist es, beim Erwerb eines Grundstückes dem Gaul auch ins Maul zu schauen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Daraus ist ersichtlich, wem das Grundstück gehört und welche Belastungen und Beschränkungen es gibt. Privatpersonen, die Einsicht nehmen wollen, können das über Notare oder Rechtsanwälte bzw. selbst bei den Bezirksgerichten machen. Es gibt auch die Möglichkeit zur Onlineabfrage. In allen Fällen ist ein Grundbuchauszug gebührenpflichtig. Jede Grundbuchauslage im Hauptbuch besteht aus dem Gutbestandsblatt (A-Blatt), dem Eigentumsblatt (B-Blatt) und dem Lastenblatt (C-Blatt). Der Linzer Notar Wolfgang Schuster gibt einen Groben Überblick, worauf ein Käufer einer Liegenschaft unter anderem achten sollte: Der erste Blick fällt auf den eingetragenen Eigentümer. Handelt es sich beim Verkäufer um den unbeschränkten Eigentümer der Liegenschaft? Die Antwort daurauf findet sich im B- und C-Blatt. Im A-Blatt scheint die Grundstücksfläche auf, und ob das Grundstück im digitalen Grenzkataster des Vermessungsamtes eingetragenist. "Wenn sich neben der Grundstücksnummer der Großbuchstabe G befindet, ist das der Fall" sagt Schuster. Fehlt das G an dieser Stelle, kann es sein, dass das Grundstücksausmaß nicht mit dem Grundbuch übereinstimmt. Denn in Österreich gibt es viele Grundstücke , die noch im alten Grundsteuerkataster vermerkt sind. Dieser ist nicht verbindlich, was Fläche, Grenzlauf und Grenzpunkte betrifft. Das C-Blatt gibt Aufschluss über Pfandrechte, Verbote, Dienstbarkeiten, Vor- oder Wiederkaufsrechte und andere Belastungen. Ein Tipp für Eigentümer einer Liegenschaft: Sie sollten danach trachten, das Pfandrecht nach einer Kreditrückzahlung löschen zu lassen. Das erfolgt nur auf Antrag. Leicht zu übersehen ist der Eintrag einer "vorläufigen Plombe". Im Grundbuch gibt das Rangprinzip: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Gesuche zur Eintragung ins Grundbuch werden nach dem Eingangszeitpunkt sortiert und mit einer Tagebuchzahl versehen.

"Plombe" beachten

Eine Plombe zeigt einen noch offenen Antrag an: Der Stand des Grundbuches wird sich wahrscheinlich ändern. "Man sollte sich erkundigen, was dahinter steckt, indem man die Tagebuchzahl ebenfalls online abfragt", sagt Schuster. Aufpassen heißt es bei einer Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtige Äußerung, die im B-Blatt zu finden ist. In Österreich wird jemand nicht im Abschluss des Kuafvertrages zum Eigentümer, sondern bei Eintragung in das Grundbuch, was längere Zeit dauern kann. Mit der Anmerkung sichert sich ein Käufer die Eintragung seines Eigentumsrechtes in einem bestimmten Rang ab. Nur wer den Rangordnungsbeschluss samt verbücherungsfähiger Urkunde besitzt, kann als Eigentümer im angemerkten Rang eingetragen werden. Höchste Vorsicht ist geboten, wenn bei einer Liegenschaft exekutive Pfandrechte eingetragen sind oder die Liegenschaft zur Versteigerung angemerkt ist. Diese Hinweise finden sich im C-Blatt. Nicht im Grundbuch ersichtlich ist die Widmung eines Grundstückes, es sei denn, ein Bauplatz ist angemerkt. Hier muss der Weg zur jeweiligen Gemeinde führen, wo der Flächenwidmungsplan und, falls vorhanden, ein Bebauungsplan aufliegen. "Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine genauso komplexe Materie", sagt der Linzer Notar Wolfgang Lenz, Vizepräsident der OÖ. Notariatskammer.

Urkunden einsehen

"Wichtig sind auch die Urkunden, die den Eintragungen zugrunde liegen. Diese befinden sich in der elektronischen abrufbaren Urkundensammlung", sagt Lenz und nennt ein Beispiel: "Der Käufer sollte sich den Wohnungseigentumsvertrag des derzeitigen Eigentümers ansehen." Ob eine Eigentumswohnung geförtert ist, geht aus dem C-Blatt hervor. Dabei wird häufig ein Veräußerungsverbot im Grundbuch zugunsten der Landesregierung eingetragen, um zu verhindern, dass Eigentümer ihre Wohnungen umgehend profitabel weiterverkaufen. "Solange die Förderung läuft, ist ein Verkauf nur mit Zustimmung der Förderungstelle möglich", sagt Lenz. Sehr oft sind bei einer Eigentumswohnung die Betriebskoten nach einem separaten Schlüssel abgerechnet. Dieser Schlüssel ist im C-Blatt eingetragen.

Viele Fallstricke

"Die Möglichkeiten, beim Kauf eines Grundstückes oder einer Eigentumswohnung zu straucheln, sind jedenfalls uferlos", sind dich Schuster und Lenz einig. Es sei daher zwecksmäßig, Fachleute wie Notare oder Rechtsanwälte beizuziehen, um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.